Nova lei dos condomínios

Assembleias e administradores têm novas regras. E passa a ser preciso uma declaração do condomínio na hora de vender a casa.

A vida dos condomínios está prestes a mudar. A partir do próximo dia 10 de abril de 2022 entra em vigor a nova lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que revê o regime da propriedade horizontal.

Nova lei dos condomínios: Vender a casa só com a declaração de encargos do condomínio

Se pretenderes vender a tua casa no curto prazo deverás pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à tua fração, bem como eventuais dívidas ao condomínio.

Portanto, a declaração de encargos do condomínio deverá referir:

1. a natureza da fração;
2. os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento;
3. eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

Note-se ainda que este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias (seguidos) a partir do momento em que é pedido pelo condómino. E trata-se mesmo de um documento que é obrigatório apresentar na hora de realizar a venda da casa – salvo se o comprador declare expressamente que prescinde do documento.

2. Despesas de conservação das partes comuns

A nova lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, veio ainda clarificar quem é o responsável por pagar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como as contas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum. Portanto, estas despesas são responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações, salvo disposição em contrário. As despesas também deverão ser pagas em conformidade com o valor das frações de cada condómino.

“Isto significa, por exemplo, que o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso não fosse proprietário da fração à data da mencionada deliberação”.

3. Convocação de assembleias de condóminos poderá ser feita por email

A partir do dia 10 de abril, há que prestar mais atenção à caixa de entrada do email. Isto porque as convocatórias para as assembleias de condóminos vão poder ser feitas por correio eletrónico. Para passares a receber as convocatórias desta forma, terás de manifestar a tua vontade numa assembleia de condomínio e indicar o teu email (esta informação deverá ficar redigida na ata).

Note-se que, antes, as convocatórias eram feitas por carta registada (enviada 10 dias antes) ou mediante com a entrega em mãos de um recibo de receção que deveria ser assinado pelo condómino.

4. Reuniões de condomínio online

As reuniões de condomínio podem começar a realizar-se virtualmente. As alterações ao regime da propriedade horizontal preveem ainda que a administração pode optar por realizar as assembleias de condomínio por videoconferência ou deve fazê-lo sempre que essa opção seja pedida pela maioria dos condóminos. No caso de haver um condómino que não tenha condições de participar na assembleia online, a administração deverá ser informada para assegurar os meios necessários.

E como fica a assinatura da ata da reunião? Passa também a poder ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, refere a Deco Proteste no mesmo artigo.

5. Atas das assembleias de condomínio obrigatórias

Com as recentes alterações a lei passou a prever que deverão ser obrigatoriamente redigidas atas das assembleias de condómino. E ainda que estas deverão conter um resumo com os pontos essenciais abordados na reunião e indicar a data, local, condóminos presentes e ausentes e as decisões e deliberações tomadas. Por fim deve ser assinada por todos os presentes,

6. Administradores de condomínio passam a ter mais responsabilidades

A gestão das partes comuns do edifício compete tanto ao administrador do condomínio como à assembleia dos condóminos. E esta nova lei prevê também novas funções para o administrador do condomínio, tais como:

7. Verificar a existência do fundo comum de reserva;
8. Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
9. Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
10. Informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
11. Emitir no prazo máximo de dez dias declaração dos encargos e dividas do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
12. Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
13. Apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução de obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos.

Estas novas funções do gestor de condomínio somam-se às já existentes, que passam por exemplo por convocar a assembleia dos condóminos, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano cobrar as receitas e efetuar o pagamento das despesas comuns.

Se o administrador do condomínio não cumprir as suas funções, pode ser responsável civilmente, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (desde que aplicável).